Доступность ипотеки необходимо увеличивать

Александр Иванович, новосибирский филиал банка "Сибконтакт" довольно давно начал заниматься ипотекой. Оправдало ли себя это направление банковского бизнеса?

За период с начала текущего года по сегодняшний день "Сибконтакт" в Новосибирской области выдал более 1 млрд. рублей ипотечных кредитов. Для нас это значимый и очень весомый показатель, результирующий непростую работу в этом направлении в течение последних пяти лет. Я считаю, что для филиала регионального банка это выдающееся достижение - этим можно гордиться.

Всего с начала запуска ипотечной программы, с 2000 года, мы выдали более 2 млрд. рублей ипотечных кредитов. Сейчас счет пошел уже на тысячи кредитов, которые у нас получили жители Новосибирской области. На текущий момент мы выдаем по этой программе займов на 150 млн рублей ежемесячно, а это более 100 кредитов в месяц.

За весь текущий год общий объем кредитования по этому направлению в "Сибконтакте", я полагаю, превысит 1,2 млрд рублей. Задача следующего года - удвоить показатели, выдавать каждый месяц ипотечных кредитов на 200-300 млн рублей, то есть в год примерно 2,2-2,3 млрд рублей.

Почему Вы считаете работу с этим кредитным инструментом особой заслугой банка? Этот продукт сейчас предлагают многие банки…

Потому что наша работа была во многом новаторской и потребовала многолетних усилий. Наш банк вообще одним из первых в России начал работать с этим непростым инструментом - ипотечное кредитование. Вернее, тогда он был очень и очень непростым. Сейчас же и сам инструмент, и его рынок радикально изменились.

В 1999 году мы поставили задачу найти технологию, которая позволила бы россиянам получать ипотечные кредиты, сопоставимые по срокам и условиям с теми, которые существуют в развитой рыночной экономике. Нас многие не понимали и не верили, что из этого что-то выйдет. Мы изучили весь опыт решения жилищной проблемы, существовавший на тот момент в России. Ситуация была достаточно пестрая и безрадостная. Во-первых, администрации разных регионов пытались решать жилищную проблему по-разному, существовало множество программ кредитования, в основном - за счет местных бюджетов. Но бюджеты субъектов РФ не располагали такими ресурсами, которые были необходимы для осуществления массовых программ поддержки жилищного строительства или кредитования покупки жилья. На мой взгляд, в результате эти программы во многом стали работать, скорее, на политический PR, чем на реальное решение проблемы.

Кроме того, девяностые годы, как вы помните, характеризуются сломом старой экономической системы и формированием новых рыночных отношений со всеми вытекающими последствиями - тяжелая ситуация в экономике, дефолт, высокий темп инфляции и отсутствие длинных денег. Долгосрочное кредитование в этих условиях воспринималось чуть ли не как авантюра, так как было связано с высоким риском. В банковском секторе Новосибирской области, например, кредиты сроком свыше одного года составляли всего лишь 0,1% суммарного кредитного портфеля.

А мы в тот момент думали о том, как выдавать кредиты на 5-10 лет - после дефолта, впечатления о котором были еще свежие, это, в лучшем случае, считали верхом романтизма.

Перелом в понимании банкирами значения этого рынка произошел всего года полтора назад - до этого в наш адрес по поводу ипотеки было много иронии, нас достаточно долго считали "белой вороной". Но сейчас все убедились, что у этого вида банковских услуг серьезное будущее.

Нами же за все это время была проделана колоссальная работа - я считаю, что, во многом, на нашем примере отрабатывались модели ипотеки, мы послужили этаким "подопытным кроликом", на котором отрабатывались те федеральные стандарты, которые сейчас работают по всей России.

И когда банком был выдан первый ипотечный кредит?

Наш первый договор готовился и прорабатывался довольно долго, он занимал около 200 страниц! В нем мы впервые попытались изложить стандарты работы, перечислить тот набор документов, который должен был собрать заемщик для получения ипотечного кредита. Всего набралось 49 документов.

Тем не менее, в течение 2001 года мы подписали первые три договора на общую сумму около 1 млн рублей. Сейчас кажется, что это совсем немного, но важен был не масштаб, а сам факт того, что мы приступили к работе по ипотечному кредитованию. Выдача каждого кредита у нас занимала около 3 месяцев - это была очень сложная работа, потому что мы с большим трудом находили понимание у тех структур, без которых ипотека невозможна. Когда мы приходили в Управление юстиции, они еще не очень понимали, что такое "закладная", как с ней работать. Когда мы говорили риэлтерам, что такой продукт, как ипотечное кредитование, скоро станет их основным продуктом - они даже слушать не хотели, считали что "это много возни, это так долго, наши клиенты не будут терпеть, а продавцы не хотят ждать". И так далее - нотариусы, оценщики… Страховые компании тоже не понимали, что для них это интересный рынок, что, подключаясь к ипотечным программам, они фактически получают себе клиента на многие годы, который страхует свою жизнь, страхует свою квартиру.

Тем не менее, начав с этого одного миллиона рублей, в 2006 году, который еще не закончился, мы уже преодолели планку в 1 млрд. Все эти годы, помимо увеличения объемов кредитования, мы очень много сил тратили на совершенствование продуктового ряда и технологии, на то, чтобы привести в регион крупные международные структуры, специализирующиеся на ипотеке. В результате, сейчас мы можем констатировать: в нашем банке ипотека востребована и активно работает.

Что Вы подразумеваете под развитием технологий?

Поменялась сама форма работы: мы перешли к работе через созданный нами Центр ипотечного кредитования. Ипотечный Центр - это четкое взаимодействие банка с клиентами, отсутствие очередей, и сосредоточение в одном месте ряда организаций, документы которых необходимы для получения ипотечного кредита. Во-первых, клиент имеет возможность заранее выбрать удобное время для посещения центра, побеседовав с менеджером по телефону, отправив заявку по сети Интернет. Он так же заранее может обсудить, какой именно продукт ему необходим из того ряда, который есть, чтобы он приходил уже с готовым решением. Во-вторых, здесь же он может получить услуги нотариуса, страховщиков, оценщиков, риэлтеров, существенно сэкономив время.

Пока ипотечный центр у нас один, запустили мы его не так давно, в декабре 2004 года. В планах следующего года - построение сети из, примерно, 15 таких же ипотечных центров. Мы хотели бы открыть не менее пяти подобных точек по Новосибирску и хотя бы по одной - в крупных городах области: Куйбышев, Барабинск, Татарск, Искитим, Бердск.

Кроме того, у нас одна из самых больших линеек ипотечных продуктов в России благодаря тому, что мы работаем со всеми ведущими операторами ипотечного рынка.

Сильно ли изменились за это время условия кредитования?

Конечно! Когда-то выдавали кредит под 19% годовых, и тогда это была очень хорошая ставка, сейчас ставка - 10-11% в рублях. Кроме того, мы значительно сократили объем документов - страшный список из 49 документов, где справка из психиатрического диспансера была самым легким, ушел в прошлое. Сейчас остался список только из нескольких основных документов, необходимых для того, чтобы быстро принять решение о возможностях получателя кредита.

Сейчас мы выдаем кредиты на срок до 30 лет, раньше эта цифра была меньше. Расширились возрастные рамки для получателей займа - сегодня он доступен людям от 18 до 75 лет.

Александр Иванович, вы сказали о тысяче заемщиков. С учетом сложности этого вида кредитования не возникает ли проблема с их обслуживанием?

С этой проблемой мы столкнулись раньше других банков. В регионе уже десятка полтора кредитных организаций заявило о том, что они занимаются ипотекой, но у них пока единичные клиенты и проблем, связанных с массовым обслуживанием, они не ощущают. А у нас сейчас добавляется по сотне заемщиков ежемесячно. Их количество быстро растет, скоро будут десятки тысяч людей, каждый из которых хотя бы один раз в месяц должен обслуживать кредит - прийти, заплатить проценты. Поэтому мы уже почувствовали необходимость модернизации системы обслуживания.

Это - уже почти массовая розница, причем с довольно жесткими правилами: ведь если происходит задержка выплат по кредиту даже всего на один день, возникают санкции. Здесь очень важна технология. Сейчас мы, к примеру, налаживаем сотрудничество с системой электронных платежей "Город" - у нас каждый клиент, оформляющий ипотечный кредит, бесплатно получает карточку системы "Город". По ней он может, кроме обычных платежей за коммунальные услуги, связь и т.д., осуществлять платежи по ипотечному кредиту - без очередей, в любом удобном ему пункте системы и в любое удобное ему время. Таких пунктов в городе более 300.

Каким образом банк привлекает средства, которые направляет на кредитование?

Наши программы (а их сегодня 11) во многом похожи на ту модель, которая еще с 30-х годов прошлого века работает в Америке. Рассмотрим ее схему на примере работы нашего банка с АИЖК. Мы выдаем ипотечный кредит, после этого "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК), 100%-ный пакет акций которого принадлежит государству, выкупает у нас пул закладных по этим кредитам. Таким образом, банк возвращает деньги, получает средства, из которых может быть выдан следующий кредит, который, в свою очередь, так же выкупит АИЖК.

Ранее эта модель реализовывалась, чтобы решить проблему нехватки "длинных" денег на рынке, их могло найти только государство. Федеральное АИЖК, в свою очередь, по этим закладным, собранным в пул, привлекает либо бюджетные деньги, либо выпускает ипотечные бумаги. Эти пакеты закладных могут продаваться и дальше, в пенсионные или инвестиционные фонды. Сейчас с ними стали работать банки. Все вдруг оценили, что когда вы покупаете закладные - вы покупаете поток платежей на долгие годы: клиент каждый месяц платит проценты по своему кредиту, и, купив закладную, ее владелец получает эти проценты. Это очень удобный инструмент для тех же негосударственных пенсионных фондов, для страховых компаний, которые могут размещать свои средства, покупая закладные и получая от этого доход.

На первом этапе работы у нас был только один партнер - только одна организация, которая покупала у нас кредиты - АИЖК. Но сейчас желающих уже много. Спрос характеризует уже то, что у "Сибконтакта" сейчас готовы покупать закладные на 1 млрд рублей в месяц! Сколько бы мы ни выдали кредитов - их все купят. С нами сейчас сотрудничает по такой же схеме разные операторы, в том числе, иностранные, пришедшие в наш регион, я считаю, именно благодаря работе с "Сибконтактом". Наш филиал при этом как бы обслуживает эти операции: проценты проходят через наш банк к тем, кто в настоящее время является владельцем закладной.

А варианты привлечения средств на фондовом рынке вы не рассматриваете?

У нас в стране уже около 3-х лет существует закон об ипотечных бумагах, но, по большому счету, ни одного реального выпуска ипотечных бумаг еще не было. "Сибконтакт" с прицелом на будущее, на возможность работы с такими бумагами, создал свою структуру - "Сибирский ипотечный брокер". Я являюсь членом совета директоров Сибирской межбанковской валютной биржи (СМВБ), и мы совместно провели некоторые подготовительные работы, чтобы сформировать инфраструктуру для торговли такими бумагами. Но, к сожалению, пока этого рынка нет; для того, чтобы он появился, к действующему законодательству необходимо принять еще более 20 законов и подзаконных актов. Но, по моей оценке, эта работа находится уже в завершающей стадии.

Вероятно, у "Сибконтакта" за несколько лет работы накопилась любопытная статистика. Какова, например, ситуация с возвратностью кредитов?

Пока у нас удивительно высокая надежность - за все эти годы у нас не было ни одного судебного инцидента. Случаи были разные, но они никогда не доводились до суда. Конечно, когда счет кредитов идет на тысячи, начинает работать вероятностный фактор. Например, заемщик погиб в ДТП, но в этом случае есть страховая компания. Бывают ситуации, когда разводится семья - как правило, мы эту квартиру продаем и возвращаем людям деньги, которые они внесли за нее. С учетом быстрого роста цен на рынке жилья, заемщики в этом случае еще и доход получают относительно первоначальных вложений, даже с учетом всех вычетов.

Посмотрим на примере однокомнатной квартиры - если она расположена в хорошем месте, то ее цена выросла за последние 5 лет в 5 раз. Вы, как заемщик, капитализируете свои вложения и если ввиду какой-то трудной жизненной ситуации у вас не находится денег обслуживать кредит, то мы спокойно решаем эту проблему - реализуем эту квартиру, находим другой вариант.

Честно говоря, я даже жду появление такой ситуации, когда возникнет необходимость пройти через суд и получить судебное решение - чтобы создать прецедент и получить опыт.

Ваш банк как-то взаимодействует с властями, с государством?

Недавно мы выиграли федеральный тендер по программе "Жилище - обеспечение жильем молодых семей". Он проводился во всех субъектах Федерации, и в Новосибирской области его выиграл филиал "Сибконтакта". Это государственные средства, которые мы будем выдавать по кредитам в соответствии со списками, утвержденными властями регионов. Сейчас для реализации этой программы мы заключаем договор с мэрией Новосибирска и администрациями районов области.

Я думаю, что в этом году сумма на Новосибирскую область будет небольшая - порядка 50 млн рублей, так как год уже заканчивается, а еще нужно отработать технологию. Но отрадно, что появился сам факт! Я думаю, эти программы будут все больше и больше развиваться, государство пойдет навстречу социальным потребностям.

Существует мнение, что активное развитие ипотеки привело к росту цен на жилье, так как вырос спрос, но недостаточно увеличилось предложение…

Цена квадратного метра действительно растет, в том числе, это связано и с нашей деятельностью. Мы, конечно, создаем спрос, но не надо преувеличивать - здесь есть и много других факторов.

Выход из сложившейся ситуации один - надо очень много строить, создавать предложение. При этом, в том числе, в ипотечных моделях потенциально заложено решение этой проблемы. Для этого нужно начать работать с ипотекой на этапе строительства. Хотя наши строительные организации еще слабенькие, и закон о защите инвесторов не до конца доработан, механизмы по выдаче ипотечных кредитов под строящееся жилье уже есть, и такие кредиты выдаются, - незавершенное строительство сейчас уже можно зарегистрировать в юстиции.

Если говорить про закон о защите инвесторов, ранее он был даже более жесток, чем это необходимо, что, на мой взгляд, нанесло серьезный удар по строительству. Однако сейчас в него внесли поправки и ситуация немного исправилась.

Вообще, ипотека и строительство - очень близкие темы. Плюсы здесь такие: клиент на этапе строительства может купить квартиру дешевле. Правда, в этом случае выше риски, и банк, соответственно, повышает ставку кредитования. Но и банк тоже выигрывает - мы получаем в залог качественное, новое жилье, а не приобретенное на вторичном рынке. Когда кредитуешь на десятки лет, то очень важно, чтобы был обеспечен качественный залог.

Ведется ли работа со строительными организациями, чтобы переориентировать их на работу с ипотечным кредитованием?

"Сибконтакт" активно работает со строителями - мы проводим их аккредитацию, по сути - оценку надежности, и много сил тратим на то, чтобы они осваивали современные методы бизнес-планирования, "двигаем" их в сторону прозрачности, открытости. Только на таких условиях мы согласны с ними работать. Сейчас мы для них - потенциальный источник серьезных финансовых ресурсов, и поэтому уже есть строительные организации, которые хотят иметь стабильные отношения с нами и постоянный поток заемщиков.

Оценка надежности строительной компании требует немало времени и опыта - эту работу сам заемщик проделать просто не в силах, только специалисты банка могут профессионально оценить строителя. Мы сейчас работаем с 16 организациями, которые, на наш взгляд, достойны того, чтобы люди могли смело покупать у них жилье.

Александр Иванович, каков Ваш прогноз относительно цен на жилье, а также по развитию ипотечного рынка в целом на ближайшие годы?

Доступность ипотеки, я считаю, необходимо резко увеличивать. Сейчас ипотекой может воспользоваться только 10% населения, а необходимо ставить задачу, чтобы 90% жителей страны могли взять ипотечный кредит. Это, конечно, связано и с повышением уровня доходов. Правильнее будет, если человек сможет отчислять на ипотеку такую долю своих доходов, которая позволит ему на оставшуюся долю нормально жить, воспитывать детей, не ощущая дискомфорта. А технологии должны быть достаточно простыми, чтобы человек мог быть мобильным - продавать эту квартиру, закладывать, переезжать в другую.

Что касается цен, то я не вижу причин для их падения в ближайшие годы. Посмотрите ситуацию на рынке строительных материалов. Скажем, у нас в области "Искитимцемент" сейчас уже достиг предела своей мощности, соответственно, дефицит цемента будет расти, и надо будет строить новый завод. Сказывается недостаток строительных материалов: не хватает кирпича, дорожает металл - это все "сидит" в себестоимости, поэтому и цена объективно растет.

Кроме того, есть много проблем по выделению участков и наличию инженерной инфраструктуры, связанных с нашими монополистами - "Новосибирскэнерго", "Горводоканалом". Все это замедляет стройку, вследствие чего она дорожает. За все это расплачивается инвестор, а в конечном счете - потребитель квартиры.

Есть еще ряд показателей - в частности, для насыщения рынка в год на каждого жителя региона должен строиться один квадратный метр. Если говорить о Новосибирской области, где порядка 3 млн жителей, сейчас в ней планируется сдавать 1 млн кв. м. в год. А ведь это в 3 раза меньше потребности. Эта цифра и есть ответ - всего по стране строится около 40-50 млн кв. м. жилья, а надо строить больше 100 млн. Качественный скачок за счет старой базы, старых заводов сделать сложно, а для того чтобы развиваться дальше - требуются большие вложения в течение нескольких лет.