Где и как рефинансируют ипотечные кредиты

Приманка для клиента

За последние пару лет цены на жилую недвижимость выросли в два-три раза. Количество людей, которые могли претендовать на кредит для покупки квартиры, например, в Москве, стало снижаться. Чтобы не остаться без работы, ипотечные банки постепенно принялись улучшать условия кредитов. За последние три года ставки по ипотечным кредитам в рублях снизились в среднем с 18% до 12% годовых, в валюте — с 13—15% до 10—11%, а максимальные сроки займов, напротив, выросли с 15 лет до 30, а то и 40 лет.

Примерно полтора года назад банки придумали способ переманивать клиентов у коллег-конкурентов — на рынке появились программы перекредитования (рефинансирование) ипотеки. Заемщикам стали предлагать более выгодные ссуды с пониженными ставками для досрочного погашения ипотечного кредита у банков -конкурентов. Таким образом банк получал уже проверенного заемщика с кредитной историей, а не клиента с улицы. Первыми программы рефинансирования ипотеки предложили «Райффайзенбанк Австрия», «КИТ Финанс», «ВТБ 24», Международный московский банк. И число банков с подобными программами растет на глазах: если в середине 2006 г. их было всего пять-шесть, то сейчас уже более 15. Только нынешним летом программы рефинансирования ипотеки предложили «ДжиИ Мани Банк», «Хоум Кредит энд Финанс Банк», Номос-банк. На этой неделе к ним присоединился Русский ипотечный банк.

Однако пока заемщики не часто меняют банки: с начала года в Альфа-банке выдано четыре ссуды на перекредитование, в Национальной ипотечной компании — около двух десятков за год. «Доля кредитов на рефинансирование в общем объеме ипотечных операций — около 3%», — говорит замначальника управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц. Эти программы пока мало востребованы, поскольку основной мотив для смены банка — возможность понизить ставку и платежи — не актуален для заемщиков с небольшими или «свежими» кредитами, признаются банкиры. «Рефинансирование дает ощутимую материальную выгоду при переоформлении кредитов 2—3-летней давности, когда кредитные ставки были пункта на два-три выше — скажем, 12—13% годовых вместо нынешних 10%», — объясняет заместитель руководителя центра ипотечного кредитования банка «Абсолют» Елена Воронина.

Судите сами, полученный три года назад на 15 лет под 13% годовых кредит на сумму 100 тыс. долларов (ежемесячный платеж – 1267 долларов) сейчас можно рефинансировать под 10% годовых. Платеж снизится до 1107 долларов, а за оставшиеся 12 лет заемщик сэкономит около 23 тыс. долларов.

Чем «моложе» кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от рефинансирования, подчеркивают банкиры. Скажем, тот, кто получил ссуду на аналогичную сумму два года назад под 12% годовых, сэкономят лишь около 17 тыс. долларов за 13 лет, а на кредите, оформленном в прошлом году под 11% годовых, — около 9 тыс. долларов.

Сколько стоит сменить кредитора

Прежде чем воспользоваться перекредитованием, полезно учесть и расходы на эту процедуру, а они, прямо скажем, не копеечные.

«Расходы заемщика в ходе рефинансирования практически те же, что при получении первоначального кредита, — поясняет руководитель блока «ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. — Это комиссия банку, в среднем около 1% от суммы кредита. Оценка залога: если речь идет о квартире в Москве, то это будет стоить 100—150 долларов, оценка загородной недвижимости может обойтись и в 500 долларов». Плата за госрегистрацию — минимум 8700 руб.». Часто банки настаивают на нотариальном оформлении документов и госрегистрации, на что потребуется еще 12 тыс. — 20 тыс. рублей.

В целом на всю процедуру, по оценкам банкиров, уходит порядка 2 тыс. долларов. Рефинансирование кредита в 100 тыс. долларов, полученного год назад, по тарифам Русского ипотечного банка обойдется в 2072 доллара. В Международном московском банке придется заплатить около 1800 долларов, в «ДжиИ Мани Банке «– 1957 долларов. В «ДжиИ Мани Банке» заемщик может включить комиссию за предоставление займа в сумму кредита — тогда стоимость рефинансирования составит 742 доллара. Все это без учета платы за страхование.

Кроме того, банк может вводить повышенную кредитную ставку на период перерегистрации залога — ведь он фактически выдал клиенту кредит, который временно не обеспечен. К примеру, «Райффайзенбанк Австрия» на этот период повышает анонсированный процент по кредиту на 2,1—2,6 пункта независимо от валюты, Банк Москвы — на 1—1,5 пункта. В дополнение на период перерегистрации Банк Москвы требует поручительства двух частных лиц, а «Банк Сосьете Женераль Восток» (БСЖВ) рассматривает разные варианты: поручительство, залог другого имущества.

«Банк даже может предложить клиенту самостоятельно погасить ссуду, одолжив у друзей денег, и только потом взять кредит в новом банке, — рассказывает начальник клиентского управления ипотечного брокера «Мой дом» Юлия Пузакова. — Клиенты с кредитами под 18% годовых в рублях рады и такому варианту, остальные крепко задумаются».

Пузакова также предупреждает, что после перекредитования банки обычно устанавливают временный мораторий на досрочное погашение займа и штраф за его нарушение. Поэтому если вы планируете вскоре гасить кредит досрочно, то менять кредитора не стоит. «Если же кредит не будет погашен в течение 10 и более лет, рефинансирование экономически обосновано даже при снижении ставки на 1% годовых», — утверждает Тер-Аристокесянц. «Если же речь идет о кредите на крупную сумму, менять банк можно даже при снижении ставки на 0,5 пункта», — уверен директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. По его подсчетам, на кредите на 300 тыс. долларов, который был взят всего год назад под 10,5% годовых, можно сэкономить около 9200 долларов за оставшиеся 14 лет, если снизить ставку всего на 0,5 пункта.

Справедливости ради нужно сказать, что и своим клиентам некоторые банки идут навстречу и улучшают условия действующих кредитов. Заемщикам это обычно выгоднее смены кредитора. «Если клиент рефинансирует ссуду в своем же банке, то процедура упрощается и удешевляется», — резюмирует начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования БСЖВ Екатерина Забелина. Заемщику придется оплатить оценку недвижимости, но не нужно будет тратиться на ускоренную процедуру переоформления залога.

Не для каждого

В последнее время некоторые банки, предлагающие программы перекредитования, стали предусматривать в них увеличение суммы займа, так как недвижимость выросла в цене. Правда, банки дают такие кредиты не на полную рыночную стоимость заложенной недвижимости, а на 70—95% от ее оценочной цены. Выдать заемщику большую сумму, чем остаток задолженности по ипотеке, сейчас готовы в банке «Абсолют», Альфа-банке, БСЖВ, «ВТБ 24», Международном московском банке.

Часть выданных средств пойдет на погашение долга в прежнем банке, а дополнительные средства заемщик сможет потратить по собственному усмотрению. Главное — вовремя платить по долгам. Чаще всего, по словам банкиров, эти деньги клиенты пускают на ремонт. А в Международном московском банке лишние деньги разрешается расходовать только на благоустройство жилья.

«Рефинансирование ипотечного кредита с увеличением суммы будет выгоднее, чем получение потребительского кредита, ставка которого существенно выше», — говорит Забелина из БСЖВ. Воспользовавшись этой услугой, можно фактически получить заем на неотложные нужды по ставке ипотечного кредита от 9,5% годовых в долларах. В Сбербанке, к примеру, рублевый кредит на неотложные нужды под поручительство физлица, залог автомобиля или ценных бумаг дают под 17% годовых в валюте на срок до пяти лет. В «ВТБ 24» кредит с обеспечением (под поручительство физ- или юрлица) дадут максимум на семь лет под 15% годовых в валюте.

Впрочем, и платить по такому кредиту придется больше. Поэтому увеличить сумму кредита банки соглашаются не всем желающим. «Ваши доходы должны позволять вам выплачивать кредит», — говорит Комолов. Если клиент занял в банке 100 тыс. долларов на 15 лет под 12% годовых, а через два года его доходы не выросли, после перекредитования под 10% годовых он сможет получить дополнительно лишь 10 тыс. долларов наличными (ежемесячный платеж не увеличится), подсчитал Комолов. Поэтому для многих клиентов, бравших ранее кредит «на пределе возможностей», актуальнее перекредитование с увеличением срока, а не суммы.

Также стоит учесть, что банки обычно не рефинансируют кредиты на покупку еще не достроенного жилья. Их приоритеты на стороне объектов, оформленных в собственность. Встречаются и другие ограничения: «Райффайзенбанк Австрия», «Хоум Кредит энд Финанс Банк» готовы иметь дело лишь с заемщиками, которые исправно выплачивали кредит не менее шести месяцев. А банк «КИТ Финанс» рассматривает заявки клиентов только нескольких крупных банков, в частности Сбербанка, ВТБ, «ВТБ 24».

Людмила МИЛЕВСКАЯ

Источник: www.banki.ru